青岛侦探事务所

　　每日主题策略讨论，东方财富网汇总八大券商观点，揭秘行业现状，观察行情走势，提前为您把脉A股。

　　国金证券：地产板块已处于超跌阶段或迎反弹 后续地产选股思路曝光

　　地产板块已处于超跌阶段或迎反弹。①估值位于历史底部区间。②地产流动性或有改善可能。③旭辉、中国金茂等公司股东或高管开始增持。④行业出清后，资产流动性好、产品力优秀的房企发展前景仍较好。

　　后续地产选股思路：我们认为若流动性一直紧张，未来或有房企暴雷，行业将进一步出清。此时保利发展、万科、华润置地等头部房企，和龙湖、旭辉等资质好的头部民企将更有机会。若流动性有转向信号，则弹性较大的标的更有机会，比如融创中国，其2021PE仅为1.4x， 已处于历史最低估值区间。

　　物业板块现在是底部区间。①估值已大幅回调。 物管板块PE估值自1月高点已经回调50%以上，当前板块 PE(ttm)平均值为19x。 ②上市物业公司回购不断。碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、建业新生活等公司自7月以来回购金额合计已经超过7.5亿港元。③地产开发规模受限，物业战略地位反而提升。我们认为民营房企未来在开发方面不会再激进扩规模，反而会将更多重心放到物业板块。地产的出清，也有利于物业行业加速整合。 比如碧桂园服务并购了关联房企遭遇困境的蓝光嘉宝服务和富力物业；龙湖物业虽未上市，今年已在一级市场并购了亿达服务和九龙仓物业。④ 政策依然友好。 政策依然鼓励行业往质价相符的方向发展，鼓励物业公司开展增值服务。⑤物业板块的高增速业绩相较当期估值已有较大吸引力。

　　后续物业选股思路：我们认为民营物企战略地位高，激励足执行力强，业绩增速更有保障。部分房企遭遇困境，物业行业整合反而加速。我们看好外拓能力强，社区增值发展快的物管公司，推荐金科服务、华润万象生活，建议关注碧桂园服务和建业新生活。【点击查看研报原文】

　　国信证券：地产股估值迭创新低的三大原因曝光

　　上半年，销售高景气导致的政策收紧、土地高竞争导致的利润下滑、部分房企信用事件导致的行业忧虑，是地产股估值迭创新低的三大原因。当前，销售景气边际回落、土拍新政减弱土地竞争、行业信用事件逐渐接近尾声，体现了过度悲观预期的地产股估值，有望迎来进一步的估值修复。个股方面，我们推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地。【点击查看研报原文】

　　天风证券：土地供应环比降温 楼市“因城施策”常态化

　　“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1)优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3)优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4)低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1)优质成长：华润置地；2)优质物管：融创服务。【点击查看研报原文】

　　中泰证券：政策端或向货币宽松方向演绎 信用良好的高质量房企将受益

　　当前集中供地的制度优化只是供给端政策优化的开始，第二轮土地集中供应中虽溢价率明显得到了控制，但房企拿地需求和意愿低迷。若拿地持续减少以致房地产开发投资持续低于固定资产投资，政策端或向货币宽松方向演绎，信用良好的高质量房企将受益。推荐行业龙头房企万科、保利、融创及港股绿城中国，城市更新方向的佳兆业，关注优质成长型房企金地集团。【点击查看研报原文】

　　中银证券：供地政策优化调整实施效果符合预期 地产股的估值有持续修复的可能

　　国家统计局公布了8月房地产销售与投资数据，销售、投资等核心指标继续全面回落，投融端严监管+集中供地断档双重压力下新开工再现双位数负增长。随着9月第二批集中供地逐步开展，一定程度上缓解了近期土拍和新开工下行带来的市场悲观情绪。从已经完成的10城二批集中土地成交来看，10城二批合计成交321宗地，总建面3367万平，成交总价2457亿元，楼面均价较首批下降了0.2%至7297元/平，平均溢价率从首批的11.7%大幅下降至4.6%，底价成交率从39.1%提升至66.2%，触顶成交率从35.8%下降至13.9%，预期毛利率提升了8.3个百分点，符合我们此前土地市场降温、利润率改善的猜想，供地政策优化调整实施效果符合预期，地产股的估值有持续修复的可能。

　　同时，值得注意的是，我们还可以看到流拍与主动撤牌的情况增多，流拍率从首批的2.3%提升至7.8%，另有79宗地终止出让(占总挂牌数的20%)。整体开发商拿地动力不足。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，龙头房企持续低成本补充优质土储。

　　在此背景下，可以更加关注资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企。我们建议关注：1)开发板块：金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团。2)物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。【点击查看研报原文】

　　华西证券：目前房地产板块估值处低位 业绩确定性强、股息高

　　目前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、滨江集团、旭辉控股集团、碧桂园、宝龙地产以及物管板块碧桂园服务、恒大物业、招商积余、新城悦服务、永升生活服务、新大正和南都物业。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、保利物业、绿城服务等。【点击查看研报原文】

　　东方证券：行业出清可能加速 继续看好财务安全的房企的估值修复

　　8月销售、投资、到位资金等指标继续全面回落，行业已经进入深度下行周期。不过，虽然政策的基调仍然很严厉，但随着基本面持续回落，Q4或者明年Q1仍可能看到政策上的边际变化。此外，考虑到近期土地拍卖政策的调整，以及非热点城市韧性较强，行业实际利润率可能高于市场的悲观预期。在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，继续看好财务安全的房企的估值修复。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产、万科A；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团、旭辉控股集团。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余、新大正、融创服务、宝龙商业。【点击查看研报原文】

　　东亚前海证券：白银时代马太效应逐步显现 后期两类地产股值得关注

　　展望未来，“三道红线” 之下房企融资规模受到限制，房企积极通过快周转、加速去化实现销售回款，为实现这一目标，预计房企会加大分销渠道的占比。拿地方面，二批集中供地调整规则，抑制地价非理性上涨，预计房企会积极参与二批、三批集中供地土拍，由于第三批集中供地涉及到房企明年补库存，竞争激烈程度会高于二批集中供地；融资方面，过去房地产开发以信贷、债券融资为主，负债成本较高，房企通常采取高周转率的开发销售模式维持利润率。伴随“三道红线”和贷款集中度管理制度的推出，后续在财务杠杆规模受限的情况下，将推动联合开发、小股操盘、代建等轻资产模式的项目拓展。

　　白银时代马太效应逐步显现，后期两类地产股值得关注：(1)融资成本具有比较优势、能在 22城持续拿地的龙头房企，如绿城中国、龙湖集团等；(2)受此次“两集中”土地政策影响较小，勾地能力较强的房企，如新城控股、宝龙地产等。【点击查看研报原文】

（文章来源：东方财富研究中心）

文章来源：东方财富研究中心

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